大阪・東京なで都市での一戸建て住宅購入の秘訣は段取力

新築分譲一戸建てを購入する場合は、購入プランや購入スケジュールやをきちんと立てることが重要なんです。特に東京や大阪など大都市では、新築分譲一戸建てを購入するまでの資金計画を段取りよく立てることが、最初の重要なステップとなります。
新築分譲一戸建てを購入するためには、最初に準備する頭金と月々にかかる住宅ローン以外にも諸費用がかかりますので、住宅ローンは生活費に負担にならない計画を立てることが重要です。
また、家族構成では、子供が大きくなれば子ども部屋が必要になり、また将来的には子供が増えるかもしれませんので、予想できる範囲で変化を考慮しておくことも大切です。
また将来、親と同居する可能性なども考慮にいれ、家の広さや間取りを計算した上で新築分譲一戸建てを購入すると失敗は少なくなります。
新築分譲一戸建てを購入するときには、周辺環境や利便性なども大切な条件ですので、もし、将来一戸建てを売ることを考えた場合、資産価値のほとんどはその立地が決めることになってしまいます。
「購入前に売るときのことを考えるの？」と思われるかもしれませんが、人生何が起きるかわかりません。
マンションと違って、一戸建て住宅購入の場合は、「青田買い」はそれほど多くはありませんが、それでも完成前の物件を購入する機会もありますので、そういう場合こそ、入居までのスケジュールをしっかり立てることで、入居後の生活をスムーズに始めることができるでしょう。
新築分譲一戸建て購入を成功させるコツは、先を見越す力、段取力こそ重要となってきます。
■一戸建て住宅は「建つ前」に買う！
せっかく新築一戸建てを購入するなら、自分たちが本当に住みたい家にしたいものですね。ただ、土地を買って一戸建て住宅を購入すると、お金が相当かかるじゃないかと尻込みする人が多いのも事実ですよね。
そこで当サイトでは、低予算で手軽に一戸建て住宅を購入することができるノウハウをご紹介しています。
一戸建て住宅として売りに出される物件は、すでに建築確認申請がされ、確認済証の交付が済んでいるので、間取りは変えられませんが、クロスやフローリングなどの仕上げ材については、交渉次第で変更できる可能性があります。さらに、「建築条件付き土地」なら、建物のプランまであなた次第。間取りも自由にできる。ほんの少しこだわりをプラスするだけで変わる、住まいの表情をとことん楽しめるわけです。
いわゆる注文住宅は、一軒一軒が完全オーダーメイド。それに対し、建売住宅はもちろんだが、「建築条件付き土地（※）」は、建てる時期が同じ頃なので売り主が部材をまとめて仕入れるなど、コストダウンの工夫が可能。だから、間取りや内装を自由にプランしても、価格は抑えやすい。思っているより手軽に、自分たちの趣味や生活スタイルに合ったマイホームが手に入ります。
人気の高い立地では、建売住宅と言えど、完成前に売れてしまうケースがほとんど。確実に手に入れたいなら、着工前に押さえておくのが一番。なにしろ、立地条件のいい土地が空地になっていると、広告を出さなくても不動産会社に問い合わせが入るほどなのだ。希望する地域の不動産会社に､｢分譲予定を教えて」と頼んでおくのもひとつの手です。
「建つ前に買う」ためには、情報をなるべく早く手に入れることが大切です。一戸建て住宅は思った以上に早く完成するものなので、何区画か同時に分譲される場合などは特に、早いほど有利です。
「建築条件付き土地」は、建築現場にのぼりや看板が立っている程度で、目に付きにくいので、住宅情報ナビや情報誌の広告をこまめにチェックしておきましょう。
確実に「建つ前に買う」と決めてしまうなら、「建築条件付き土地」を探すのが賢明な選択です。間取図に「プラン例」として掲載され物件情報欄に「建築条件付き」となっている物件が狙い目です。プラン例をベースに間取りや仕上げ材を相談すれば、設計も施工も全くの白紙状態から始めるのと変わらない一戸建て住宅になります。
※家を建てることを前提に売りに出される土地のこと
一戸建て住宅の販売方法は３つ。ひとつは「宅地のみ」で、建物は買い主が自分で見つけた建設会社に依頼して建てる（いわゆる注文住宅）。もうひとつは「建売住宅」。土地と建物を合わせて（土地付建物として）ひとつの売買契約を結ぶ。
そしてもうひとつが「建築条件付き土地」。一定期間内に、あらかじめ決められた建設会社で家を建てることを前提に、売りに出される土地のことだ。建物は土地とは別の契約になる(※)ので、普通の注文住宅同様に、プランニング・見積もり交渉ののち、建築請負契約を結ぶ。建築請負契約を結ぶまでの期間と、建設会社があらかじめ決まっている点だけ了解しておけば、手軽にオリジナルなマイホームを手に入れるいい方法だと言えるでしょう。
土地と建物の契約は別だが、土地の売買契約後、一定期間内に建築請負契約が成立しなければ、土地の売買契約までさかのぼって、契約が白紙に戻る。その場合支払ったお金は全額戻ってくる。

住宅購入の際のチェックのポイント

■住宅購入の際の環境チェックのポイント
一戸建て、マンション、新築・中古にかかわらず、通常の所有権ではなく、借地権での販売になっている物件も少なくありません。
借地権については、従来からある普通借地権と、改正後の借地借家法に基づく、定期借地権とがあり、両者は根本的に異なるので、別々に考える必要があります。
まず従来から続いている普通借地権というのは、通常は借地に関しては２０年の契約で、２０年経過後も更新を希望すれば、一定の更新料などは必要となるものの更新が可能。
実質的には所有しているのとほとんど権利は変わらず、借地権者は希望すれば、半永久的にそこに住み続けることができます。
この普通借地権には賃借権と地上権があり、地上権のほうが権利はやや強く、地主の承諾を得なくても、借地権を売却することができるが、賃借権は地主の承諾が必要などの違いがあります。
ただし、通常に生活する上では両者の違いはほとんどないと考えていいでしょう。
では、なぜ借地権での販売が行われるのかという点だが、これには大きく二つの要因があります。
ひとつには、地主が先祖代々伝わる土地を手放したくないが、相続税や固定資産税の支払いが困難になり、何とか有効活用しなければならないので、借地権を設定して販売しようという形で出てくるケースがある。
もうひとつは、持ち主は不動産会社だが、通常の所有権で販売すると、価格が高くなり、なかなかお客がつかないため、上地に関しては借地権として販売価格を大幅に引下げ、将来余裕ができてから、その上地を買い取ってもらおうという狙いで市場に出てくるケースです。
どちらにしても、住む上では毎月地代の支払いが必要になる以外は、特に問題はなく、借地だから永続して住み続けることができるのかどうか不安といった心配はいりません。
しかも、借地権分譲の場合には、所有権での分譲に比べて価格的には、マンションの場合で一割から二割程度、一戸建ての場合で二割から三割程度は安くなります。
所有権というプライドにこだわらなければ、安い買い物ができるわけ。
もちろん、地代は借地に対する底地権を買って、一体化しない限りついて回りますので、それが面倒という人もいるかもしれません。
その場合も、不動産会社が価格を安くするために借地権分譲にした場合であれば、いずれ購入することも可能になり、選択の幅がそれだけ大きいわけだから、安心して購入することができることでしょう。
■住宅購入の資金繰りのポイント
・住宅購入の資金ぐりは、頭金と借入能力から決まる。
はじめてのマイホームを、すべてキャッシュでボンと購入するという人はまずいないので、大なり小なり住宅ローンを組んで買うことになります。
したがって、いくらの家が買えるのかは、第一に今現在いくらの頭金を用意できるのかということと、第二にいくらまでローンを利用できるのかによって決まってきます。
資金の構成でみると、圧倒的にローンのほうが大きいのが普通だから、自分の今の年収ではいくらまで資金を調達できるか、具体的な計算方法を把握し、その上で実際に試算して調達可能額を出してみる必要があります。
不動産会社や金融機関に行けば、条件に応じて調達可能額を計算してくれますが、自分で概算の数字を出すことも難しくないので、一度試してみることをお薦めします。
・いくらまで借りられるのかめどをつける。
いくらぐらいまで借りることができるのかは、その人の年収などによる返済能力が決まり、金融機関によってその基準が定められていて、それをオーバーしては借りることができません。
一般的には、年収に占める年間返済額の割合、いわゆる「年収負担率」から判断することになります。
例えば、多くの人が住宅ローンのメインにする住宅金融公庫の場合には、年収負担率は20％が限度。
つまり、年収５００万円の人であれば、その20％、年間100万円までの返済額に相当する融資額が限度ということになり、それ以上には借りられません。
もちろん、これは公庫融資だけの基準であり、その他に年金融資や民間融資を使うことはできます。
民間の金融機関では年収によって年収負担率の上限が決まっていて、例として、ある大手都市銀行では、
年収300万円未満・・・・・・・２５％以内
年収300万円−400万円未満 ・・３０％以内
年収400万円以上・・・・・・・３５％以内
といった負担率となります。

大阪市内一戸建て住宅・土地物件情報


■高槻第2期/大阪府高槻市
・JR「摂津富田」駅からフラットな道を徒歩16分、JR「高槻」駅へは徒歩20分。敷地面積40坪超〜、総124邸のゆとりある都市型一戸建て住宅
・野村不動産・NTT都市開発の“関西初”共同事業。総開発面積23000m2超、緑が彩る壮大な「新・街区計画」
JR「摂津富田」駅より徒歩16分、新快速が停車する「高槻」駅より徒歩20分。23,000m2超のNTT西日本社宅跡地に、野村不動産とNTT都市開発が総124区画にも及ぶ大規模な街づくりを開始。大阪・京都へのアクセスのよさと、小・中学校や買物施設、医療機関などが身近な徒歩圏に揃う暮らしやすさ。ここなら便利な都市生活が送れるだろう。
交通：JR東海道本線｢摂津富田｣駅徒歩16分
　　　JR東海道本線｢高槻｣駅徒歩20分 予定価格 未定
所在地：大阪府高槻市今城町130-56他 予定最多価格帯 未定
間取り：4LDK 融資等 -
土地面積：135.03m2〜147.08m2 建物面積 105.16m2〜124.83m2
販売戸数：未定 総戸数 124戸
カーポートをはじめ、住まいの前庭や隣接住戸の境(一部除く)には多彩な植栽が配置されているので、美しく彩られた木々や草花が住まいの表情を演出してくれます。さらに各邸の屋根形状は、それぞれに特徴を持たせながらも、統一感のあるカラーとデザインの洋瓦を採用しています。
■フォレスパジオ東百舌鳥/大阪府堺市中区
販売区画：3区画
・東百舌鳥小学校や東百舌鳥中学校、スーパーなど、徒歩10分内に豊富な生活施設が揃い、便利な暮らしが叶う閑静な街
・全区画30坪(100m2)以上の広さを確保。憧れのプランが自由設計で叶う総27区画
・子育てもゆったりと楽しめそうな5.7m以上の開放感たっぷりの道幅や遊具を設けたタウン内公園も魅力
南海白鷺駅へ徒歩17分、フラットルートなので自転車でも快適にアクセスでき、駅前にはロータリーがあるので、車での送り迎えもスムーズです。現地周辺は閑静な一戸建て住宅街で、徒歩2分には9時から営業しているスーパー(約160m)があり、小･中学校や公園・各種飲食店などの生活施設も徒歩10分圏内(約800m内)に点在するなど、ゆとりのある暮らしが実現しそうですね。国道310号線へ約100mと車でのお出かけも便利です(写真は白鷺駅)
■プレミアムコンフォート羽曳が丘/大阪府羽曳野市
・全155区画。整った街並みが美しい閑静な住宅地に誕生するビッグタウン。高台ならではの爽快なロケーション
・タウンは緑に囲まれた自然が豊かな環境。近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅までは、準急で2駅・13分の「藤井寺」駅が便利
・羽曳が丘幼稚園まで徒歩5分(約400m)、羽曳が丘小学校まで徒歩10分(約800m)と通園・通学に便利な環境
緑豊かな高台・羽曳が丘に、総155区画のビッグタウンが誕生します。
現地周辺は、きれいに整備された住宅街。静かで落ちついた雰囲気の街並みが続いています。
また、タウンの南東には森があり、豊かな自然を楽しむことができそうです。
これから誕生するこの街で、理想の住まいを建ててみませんか？

■一戸建て住宅を建てる前に読んでおくべき本
絶対に失敗しない家づくり
 （著者：長嶋 修＋さくら事務所コンサルタント／インデックスコミュニケーションズ刊）
現在の日本の住宅の平均寿命は、いったいどれくらいかご存知ですか？
イギリスは141年、アメリカは103年、フランスは85年も平均して使用するらしいです。
しかし日本の住宅の寿命ははなんとわずか30年しかないそうです。
30年〜35年と長期間に渡って住宅ローンを組むにもかかわらず、たった30年で建て替えてしなければいけないなんて、一戸建て住宅を持つことの意義さえよくわからなくなってしまいませんか？
残念ながら、これが日本の住宅の現状なんです。
しかし、「絶対に失敗しない家づくり」で解説する一戸建て木造住宅は、きちんと計画され、きちんと工事が行われさえすれば、50年・60年や、それ以上も、十分に長持ちするそうです。
この書では、一戸建てが出来上がるまでのプロセスを、さくら事務所12000件のコンサルティング実績に基づく成功・失敗実例を写真や図表を中心にしてわかりやすく説明しています。

絶対に後悔しない一戸建て選び　〜プロが教えるチェックポイント〜
（著者：長嶋 修／日本実業出版社刊）
ちまたに溢れる、ありきたりの知識はもういらない
本当に価値ある一戸建てを選びたい
一戸建ての購入の成功・失敗の実例を知りたい
すぐに役立つ、具体的なノウハウがほしい
一戸建て購入で絶対に失敗したくない
著者の長嶋より・・・・・
さくら事務所の12000件を超える、コンサルティング現場での生々しい実例とノウハウをふんだんに盛り込んだ内容となっております。図や写真を活用し、見易さとわかりやすさに配慮しております。

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